高経年エレベーターのメーカー部品供給停止問題
自動車やパソコン同様、エレベーターも古い機種から保全用の取替部品の生産やサポートサービスを随時終了するのは、もはや世間では常識となってきています。利用者や所有者が多数に及ぶ公共性の高い共有物である点、非常に高額であるにもかかわらず消費者側には専門的な知識がないのでどのように検討、判断すればよいのかわからない・・・。
そうしてるうちに期限が到来してしまって、不具合があっても部品がないと直せないので、早急にリニューアル工事発注してほしいと強硬的な営業姿勢になったかと思えば、「〇年〇月〇日までに工事発注の意思が確認できない場合は現行の保守契約を解約と見なします。」とメーカー系保守会社から通達を受けたといった話をよく耳にします。
部品が無い状況で、もしもの場合の保守責任を求められても「そんな責任は負えない」といった理屈は分かります。また、全く予防保全なんてするつもりがなく「潰れたらその時に何とかして直せるだろう。その為に点検を依頼しているのだから。」といった解釈の方も現実に存在します。
メーカー側としたら、一線を引いて機種の年数を以って安全性が保てないと最終通告した上で、それでもリニューアル工事に踏み切ろうとしない契約者とは、一旦解約してでもリスクの回避をとる事業戦略なのでしょう。
ある意味仕方ない事だと思うのですが、そういった趣旨・意向が世間一般に浸透させる努力がまだまだ全然足りてないと個人的に思うのです。
今回は経過年数50年超えで、しかも少人数乗用油圧式エレベーターのマンション管理組合理事長とその役員関係者様と最初の相談から問題解決のリニューアル工事完了まで、実に3年が費やされた事例となっています。
エレベーター改修工事費用の相談と経緯・内容
マンション概要
- 築52年
- 35戸
- 4階建て
- 油圧式エレベーターの保守管理：メーカー系保守
ご相談内容
エレベーター改修工事の契約をしたが、かなりの高額で修繕積立金予算を大幅に超えている事が後に発覚し、組合内で問題となっている。そもそも工事金額の妥当性について教えてほしい。他のエレベーター会社（大手メーカー）にも問い合わせしたが、「対応できない」と取り合ってもらえず、相談先を探している状況でした。
恐らく、高経年のしかも50年を超えたエレベーターとなると何年も前に部品の供給は停止しているはずなので、他メーカーはもちろん独立系保守会社でも慎重にならざる得ない機種です。しかもすでに発注してしまっているのを「今になって相談されても応対しようがない」のが本音でしょう。 私も正直どこまで役立てられるか不透明でしたが、取り合えず現地訪問をして話を伺い、エレベーターの状況を確認する事にしました
エレベーターリニューアルに向けての現地調査と訪問ヒアリング内容
契約をした理事長は高齢であり、どうも深く認識せずに契約をしてしまった様子。今回お問合せをいただいたのは役員でもない区分所有者で、何らかの関係でこの状況を知り、詳細について確認する必要があると判断し、ネットで各方面に相談をされたようでした。
契約の工事内容は、油圧式をロープ式に完全撤去新設する内容で、エレベーター機器周辺の内部壁面のアスベスト除去を含み数千万円でした。
保守契約先のメーカー系保守会社や管理会社担当にも説明を受けたが、やたらと専門用語を並べ立て、一般人には理解できるような内容ではなかったとの事。
今後、屋上雨漏り防水工事や、外壁工事、道路面の隔て壁耐震工事、各戸玄関扉取替等必要な修繕が多々ある中、小規模戸数でありながら、住民全体的に高齢化が進んでおり、年金生活者が多いので、十分な修繕積立金の値上げ実施もできなかったので、このエレベーター工事代金は管理組合運営にとって大問題となっている状況でした。
エレベーターリニューアルの提案、解決プロセス内容
今の油圧式を撤去してロープ式に入れ替えなくても、油圧式のままで機器だけを入れ替える方法があること、その場合であれば昇降路内部壁周辺機器のアスベスト除去工事の必要はないので、1/3～1/4程度まで工事金額削減できることを提案しました。
契約後、それ程日も経過していなかったので、何とか契約解除に応じさせる事ができました。
しかし、リニューアル工事をしないなら即保守契約は打ち切りすると通告してきましたので、現状で保守管理を引き継げる保守会社の捜索をしなければならなかったため、保守継続条件の整理をする事にしました。
- 過去の保守点検作業報告書の保全状況をすべてチェックし、重大な問題はない事を確認。
- 合わせて不具合、故障履歴も精査し現時点での問題はない事を確認。
- 現在までの部品発注履歴と交換履歴を管理会社に依頼・収得し、標準的な耐用年数に照らし合わせ検証。現時点での問題ない事を確認。
- 竣工当時のエレベーター設計図書が保管されていたので詳細な仕様、スペック、油圧バルブ形式、安全装置関係の部品構成図があったので調達可能な部品割り出し。
- 最長期間として2年以内にリニューアル工事の実施を条件とする。
以上の状況整理と条件を保守会社に提示し、検討してもらい、その中でリニューアル工事前の見積とリニューアル工事後の見積2種類を提示してもらう。保守体制、実績、リニューアル工事見積等、総合的判断を管理組合様に助言、サポートさせていただいた結果、保守・リニューアル工事施工会社を決定しました。
その後、建物全体的に老朽化が進行しており、屋上雨漏り防水工事や、外壁工事、道路面の隔て壁耐震工事、各戸玄関扉取替等完了し、積立金予算確保され、2年後にエレベーター改修工事契約、無事完了引き渡しとなりました。
初回お問合せから、足掛け3年がかりとなりましたが、途中1度だけ不具合故障があっただけで大きな問題もなく本当に良かったと評価いただきました。
あの時、そのまま数千万円の工事が進行していたら、想像もつかない状態になっていたと思うと感謝の言葉をいただきました。
結果的に、数千万円の工事代金のコストダウンと工事後の保守は最新の遠隔監視装置を設置し、有人点検を3か月に1回の契約内容としたので、メーカー系保守の約半分のランニングコスト減となりました。
来るべきエレベーターリニューアル工事に備える
40年、50年経過したエレベーターに対し、特に大手メーカー系保守会社は部品供給問題をきっかけにして、資金力の有無と保全意識の薄い所有者に対するリスクヘッジとして、契約物件数を減らしてでも顧客選別していく方針を徹底的に行使しています。
マンション管理組合のように管理会社が中継する場合はある程度弾力的な側面を見せますが、ある一線、期限を越えると唐突に管理会社と保守会社が共同で「解約か、リニューアルか」を迫ってきます。
そこには、管理組合理事長が輪番制で年度交代する事情は勘案しませんので、そのタイミングに当たった理事長は有無をいわない状況に追い込まれる事になります。
そうなると、選択・検討の余地がない状況下でリニューアル工事を発注するしかありません。提示された見積のままで、発注書に指示された契約書に理事長印を押印するだけとなり、後々に控えるその他設備改修、大規模修繕工事に必要な修繕積立金に大きな影響を与えることになるのです。
専門知識・経験のない管理組合理事長、理事役員はこのような事態に備えての対応策が必要となります。
エレベーターリニューアルを問題のベースとして付随する、工事前後の保守メンテナンス、保守業者への条件提示、必要なエレベーター機器の情報の精査、工事仕様内容比較と検討、エレベーター以外の設備改修計画とその他建物大規模修繕計画優先度の検証等、直接発注する業者である管理会社や専門業者ではなく管理組合の立場に立って第３者の見識からアドバイス、助言できるのがコンサルタントの最大のメリットとして発揮いたします。
