エレベーターに関する様々な問題点、不明点、要望の存在
今まで、ブログでもその都度で相談事例や対応実績の紹介をしてきましたが、改めて振り返るとエレベーターだけでここまで多岐にわたって数、種類の問い合わせ、質問、相談があるとは思っていませんでした。
当初は、分譲マンションの管理組合様を対象にエレベーター管理の、特にリニューアル工事に関するコンサルティングとして工事の内容や、各部品や仕様、業者選定の進め方、見積価格、納期、業界について等、理事会や総会の合意形成に向けてのサポートのお手伝いに特化したサービスがどこまで一般市場に受け入れてもらえるのか？から手探りと試行錯誤でスタートしたのですが、その他の賃貸マンションの個人オーナー様や法人オーナー様から、コンサルティングのオファーをいただいたり、リゾートホテル、民泊施設や病院施設のエレベーター等、いろんな建物用途のエレベーターのリニューアル工事、メンテナンスに関わる事ができました。
すべてに共通する事として、設置から25，30年を迎える全国の膨大なエレベーターに部品供給が終了する、その対応策、方法が供給者側にしか情報がなく、消費者、利用者には検討しようにも何から、何を、どう進めていけばよいかが見当もつかない一般の方が、想像以上に多数存在しているという事です。
一番、身近な管理会社に相談してお願いするのが殆どと思われますが、管理会社フロントマンの日常的な繁忙状態に、エレベーターといった専門的な技術情報、知識もない中で数百万～何千万するエレベーター改修工事を本当にその現場に応じたエレベーター工事仕様で、そのエレベーター会社で適切なのか？管理組合として本当の意味で合意形成できているのか？現実的には難しいのではないのかなと個人的に感じています。
今回は、そういった実情を伺える私が過去に受けた問い合わせ、質問、相談を紹介いたします。
１，ここ最近特に急増している問い合わせ相談内容
・タワーマンションのエレベーター
総戸数300戸～ 築25年くらいで30階以上の高層マンション、都心部
に多い。1棟につき3～10台以上の高速エレベーター、大手メーカーが設
置、保守をしてきたが、リニューアル見積提案を受けたが、長期修繕計画を大幅に上回る想定以上の金額に相見積もりも取れず、とても妥当性を見いだせない。どのように検討作業を進めていくべきか、あらゆる面において相談に乗ってほしい。
・油圧エレベーター
今後、油圧式エレベーターは世の中に存在しなくなると聞いた。このままでは保守部品もなくなり、時代に取り残されて資産価値も下がってしまうのではないのか？ロープ式に入替工事をする提案を受けているが、かなり高額で、かつ規模も大きく工期期間も長い。本当に油圧式は無くなってしまってその対応策はロープ式への入替工事しかないのか？
・マシンルームレスエレベーターのリニューアル工事見積もりについて
築20～25年までの中低層マンションに多く、現在2社の大手メーカーから部品供給終了の告知がされています。
屋上にエレベーター専用の部屋であるエレベーター機械室の無いタイプのエレベーターで、独立系保守会社では一部を除いてリニューアル工事が対応できていない為、見積を受領する事ができませんが、今後は製品開発が進み中小のエレベーター保守会社中心に、見積対応可能な独立系保守会社が存在しています。
・都心部から離れた地方遠隔地からの問い合わせ
地方の都心部から移動時間が2時間以上必要な地域や、一日に数便しかないフェリーでの移動が必要な離島の現場の問い合わせが増えています。
むしろ、こういった地域こそ情報が少なく、色々な制約のある環境だからこそコンサルティングが必要ではないのかと考えられます。
近畿圏外については、初回訪問で交通実費の清算をお願いし、ご了承の上で、現地訪問しヒアリングと今後に向けて適切な相談対応をいたします。
２，補助金に関して
私のブログ閲覧数の上位であることから、以前から補助金については皆様の関心が非常に高い事が伺えます。
全国の地方自治体の補助金について、大体の情報を取り揃えてますので、ご興味、関心等ございましたら、お問い合わせください。
過去のブログでも数多く投稿しておりますので参照ください。
３，過去に参加した講演会、説明会、セミナーや現地で招待を受けた理事会からの質疑内容
・メーカーから独立系に変えて部品調達できるか？
・元施工以外の会社（既設設置メーカー以外の会社）に不安あるが、どんな支障が予測されるか？
・メーカー系（部品安定調達）と独立系の実態を掘り下げて両社のメリットとデメリットを教えてください。
その上で当マンションはどちらが優位性あるか？
・近年独立系保守会社が増加している。企業格差が広がっている。業者選定で価格以外のポイントを教えてほしい。
・総会で独立系にしたらどうかと提案あったが当時の理事長が安全面で問題があると一蹴された。安全面、部品の関係で実際はどうなのか？
・エレベーターメーカーによって機能、性能の違いや特色はありますか？
・更新工事後1年間はメーカー保証あるがメンテ契約はPOG？更新メーカーと同一の会社なら？
・管理会社はどのように関わっているか？
・フルメンテナンス契約でも保証対象外になる部分について詳しく教えてください。（例えば制御盤取替は対象外と聞いていますが、制御盤の中の一部の基盤のみ交換も対象外？）
・エレベーターの点検頻度はどのくらいが妥当でしょうか？現状リモート点検を月１回、有人点検を３か月に１回、法定点検を１年に１回実施しています。
・エレベーターの寿命は？
・エレベーターの取替周期は国交省の長期修繕計画ガイドラインでは２５～３０年とされてますが実際は築何年で取り換えているマンションが多いでしょうか？
・油圧式・ロープ式それぞれ「そろそろエレベーターを取り替えた方がいい」と分かるような兆候はありますか？（動作音が大きい、振動が大きくなった等）
・地震対策で最新のシステムは？
・最新システム導入の為の条件（エレベーター塔屋、かご等）
・エレベーターの更新工事は１基どれくらい期間が必要ですか？
・エレベーターの取替工事の期間は何週間くらいでしょうか？
・更新工事金額の目安あれば教えてください。
・エレベーター更新工事見積金額を構成する要素、条件は何がありますか？例えば基数、階数、油圧式：ロープ式、地震感知、制御装置、他装置・・・
・長期修繕計画上エレベーター取替は４年先（２０２８年）ですが、部品のメーカー保管期限が４年前（２０２０年）に既に切れています。その為今後故障すれば修理できず緊急で全取替になる可能性があります。そこで前もって業者や仕様に目星をつけておきたいですが取替がまだ何年も先でも見積をとることは可能でしょうか？可能な場合、有料になるのでしょうか？
・エレベーターの取替の相見積もりする際はコンサルが必要でしょうか？
（仕様書、図面作成）
・管理会社作成の長期修繕計画によるとエレベーターの設備更新は３０年目２０２４年に準撤去リニューアル（油圧→ロープ式）として高額工事費が計上されています。過去に誤作動がありましたが工事履歴を確認するとかご洗浄を実施した程度であり２０１９年の大規模修繕工事実施で修繕積立金残高に余裕がなく出来るだけ先送りしたいですが、今後の対応についてアドバイスをお願いします。
・既存不適格（戸開走行保護装置がない、油圧配管の耐震性が基準を満たしていない）のまま使い続けていますが『既存不適格のエレベーターは２０ＸＸ年までに取替が義務付けられるようになる』といった法改正を検討する動きは今のところないでしょうか？
・油圧式とロープ式の違い、なぜ二つの方式があるのか？メリットとデメリット、更新工事金額の違いを教えてください。
・油圧式・ロープ式それぞれある程度大きな補修工事をする事で取替時期を遅らせるような手法はありますか？（給排水管でいう更生工事のようなイメージ）
・現状油圧式を使っているため取替後も油圧式にした方がロープ式にするより使いまわせる部分が多くて取替費用を抑えられるのでしょうか？何割くらい抑えられますか？
・油圧式からロープ式に変更する場合は機械室レスがよいと聞きますが機械室アリのタイプに比べデメリットはないのでしょうか？（新設費用が高い、メンテ費用が高い等）
・仮に油圧式から機械室アリのロープ式に取り換える場合、機械室は流用できるのでしょうか？（例えば油圧式とロープ式では機械室の設置階が異なるので不可等）
・エレベーターの仕様検討する際油圧式かロープ式か以外にも検討した方がよい項目あれば教えてください。
・エレベーターコンサルとして管理組合対象に出来るコンサル業務を具体的に教えてください。
・過去の管理組合対象のコンサル実績を教えてください。
・管理組合がコンサル業務を依頼した場合、支払う費用はいくらぐらい？
どんなエレベーターにも、適切な時期に必要箇所の部品交換とリニューアル工事は必要です。
エレベーターに限定しても、これだけの問題点、質問事項、相談事例と意見や指摘を一般の方からいただいています。
もちろん、すべてのお問い合わせにはご理解、ご納得いただくまで説明、メール返信で対応し、何らかの役に立てていただければと願っています。
そういった、やり取りの中でプロのコンサルティングを以って進めていくのか、なんとか管理組合内で、自力でやっていくか・・・
まずは、初回の無料相談にてお問合せください。
