エレベーターマネージメントとは
分譲、賃貸マンションのエレベーター設備を所有、利用されている管理組合様や、個人オーナー様のエレベーターに関するあらゆるお困り事や疑問の解決、回答とより安全により利用しやすくランニングコストを抑えながらエレベーター保全管理について助言、アドバイス、サポートができるエレベーター専門のコンサルタント会社です。
不動産には不動産投資専門のコンサルタント会社が、分譲マンションの管理全般にはマンション管理士（国家資格）が管理組合様の立場でコンサルティングを担い、マンションの計画修繕の際には、大規模修繕工事の施工計画、業者選定、監理運営をマンション修繕コンサルタント会社に世間では一般的に依頼されています。
エレベーターマネージメントは全国９０万台以上稼働しているエレベーターの保全管理を大手含め数百社あるエレベーター製造会社、保守会社と専門知識を持ち合わせていない管理組合役員様、賃貸マンションオーナー様を何よりも顧客目線と現場重視の観点よりコンサルティングから、ベストマッチングさせる日本で唯一の存在として誕生しました。
エレベーターマネージメントのメリットとデメリット
メリット
何らかのきっかけで管理に関するランニングコストや周期的な修繕費用について、数年あるいは数十年前に締結した各種設備管理契約内容を見直せばコストダウンと合わせて新しい技術やサービスを伴った保全管理が図れるのではないか・・・・
特にエレベーター保守管理について、建物竣工引渡以降流れ作業のように建設会社等に勧められメーカー系保守会社や管理会社と保守契約を結んだまま今に至るケースがほとんどではないかと思います。
自らがコスト見直し改善を試みても、エレベーターについては専門性が高い上に安全性を特に重要視しなくてはならない為、一般の方々では踏み込んだ検討が難しいのが実情です。
エレベーターマネージメントでは現状の利用状況、周辺環境などを調査しコストダウンはもちろん、安全性の維持：向上とさらなる利便性の向上にも役立つ提案、助言、サポートをいたします。
ランニングコスト削減
月額保守料金の点検仕様を見直しと合わせてメーカー系保守会社から独立系保守会社へ切り替える事より３～５割のランニングコストダウンが可能です。
リニューアル工事の比較検討
ある一定の経過年数を経た機種は部品の供給が打ち切られ今までの保守管理が出来なくなります。解消するには制御関係を一新するリニューアル工事を実施するしかありませんが必要、不必要な工事仕様の選定、相見積もりから比較検討作業、管理組合内での合意形成に必要な手順、会合、決議や業者との工事に向けての必要な打合せ、要請要望事項等、長期間に渡る複雑かつ難解、煩雑なやり取りが想定されますがエレベーターマネージメントに一任いただければ最適な選択に導き、合意形成まで短期間、手間いらずの検討作業が可能です。
リニューアル工事コストの削減
交換必要な部品と既設流用が可能な部品の仕分け判断から効率、効果的な相見積もり業者選定により公正な透明性のある見積価格を導き出します。必然的に１社独占的な価格や競争性が乏しい参加業者の場合より大幅な削減額が可能になります。（削減幅目安２０～４０％）
適切なメンテナンスが可能
契約者の代理としてフルメンテナンス契約とPOG契約それぞれに応じた保全計画から過去の修繕履歴と今後の修繕計画を保守会社と協議し明確にします。
各部品の耐用年数、交換周期、調達期間を定期的なメンテナンスから最適な中長期修繕計画に落とし込んで１０年先、２０年先の修繕コストを算出と最適、最良の部品交換時期から良好で安定的な保全管理が可能です。
デメリット
- 世間一般的にコンサルタント会社のイメージが不明瞭でコンサルタント料金を支払うのは抵抗がある。
- 設備の管理や業者との調整は管理会社がするので、エレベーターだけコンサルを依頼する必要はないのではないか。
- コスト削減できてもコンサル料の支払いがあると意味がないのではないか。
- 今まで事故や故障も無かったのでわざわざコンサルタントを入れなくても良いのでは？
- エレベーターの保守点検もリニューアル工事も大手メーカー以外の検討は不要。
- 管理組合で専門業者を検討しようとしたら管理会社から反対された。
マンション管理に関する管理会社と管理組合との関係性やコンサルタント会社のイメージやそもそもエレベーターだけのコンサルなんて聞いたことがないし、そんなにメリットがあるのだろうか・・・不安視、懐疑的な印象の方が多いのではないかといった事から問い合わせし辛い、周りからの反対意見から依頼を踏みとどまってしまう等、全体イメージにデメリットに関する問題が多いと思われます。
しかし、実際にエレベーターマネージメントをご利用いただいて、問題解決やコストダウンにつながっているケースは多く、専門知識を持つコンサルタントが個々の事情にあわせた対応で、様々な効果を生み出してます。
効果のあった事例
現状のエレベーター保守費用の見直し
現在の利用状況、環境を考慮した仕様、契約内容を検証し現場に即した仕様で数件の適切な保守会社から見積徴収し比較検討、報告しコストダウンとサービスが両立された見直し、変更契約への情報提供、アドバイス、助言サポートをいたします。
リニューアル工事の必要性検証
現場調査しリニューアル必要性、実施時期について明確にします。リニューアル工事に向けて具体的進行や検討事項について相談業務を利用者様側の第３者の立場で情報提供、アドバイス、助言サポートいたします。
工事見積り金額の妥当性と必要性の判断
“いつ停止してもおかしくない状態なのですぐに工事発注してください“、”故障してからでは復旧に相当な時間がかかり大変な状況になる”等煽られるが、金額についての妥当性や、もう少し詳しい原因説明がないので決断できない、専門用語の理解、把握できないので決裁者に上手く報告できない等、第３者の立場で詳細解説し一般的内容に置き換え検討容易に情報提供、アドバイス、助言サポートいたします。
保守会社との折衝代理
契約者様の代理で保守会社担当者に劣化状態の緊急度レベルを確認し見積進捗についてヒアリングいたします。緊急度に応じて見積期限を提示して不安なく十分な検討材料、時間を収集確保できるように情報提供、アドバイス、助言サポートいたします。
保守会社への対応改善依頼・契約変更サポート
契約者様の代理として対応改善の要請をいたします。もし改善の傾向が見られないなら優良な他保守会社への契約先変更のお手伝いとして情報提供、アドバイス、助言サポートいたします。
メンテナンス品質のチェック・保守計画サポート
契約者様の代理で不具合履歴、部品交換履歴の提出要請をし、必要なヒアリングを重ねて中長期部品交換計画の提示、実施要請に向けてアドバイス、助言サポートいたします。
その他エレベーター保全管理に関するあらゆる不安要素、判断材料、専門用語の解析、理解等について保守会社との意思疎通、認識の溝を埋める為に必要な情報提供、アドバイス、助言サポートいたします。
結果、サービスや各種品質を保持しつつランニングコストの削減や、計画的適材適所の予防保全工事が実施される事より長期的な修繕コスト削減も可能となります。
ご利用者の声
実際にエレベーターマネージメントサービスをご利用になられた一部のお客様の事例をご紹介いたします。
油圧エレベーター撤去新設から制御リニューアルへ：修繕工事コスト１/3に大幅削減
築５０年の油圧式エレベーターマンション管理組合の次期理事長から
『管理会社、メーカーから数千万円の撤去新設工事契約を結んだが修繕積立金残高の状況から工事契約を見直さなければならない。一旦契約を白紙にして再検討したいがどうすればよいか相談にのってほしい』との相談を受けました。
工事内容は既設油圧エレベーターをすべて撤去し新しいロープ式エレベーターに入れ替えでそれにはアスベスト対応工事も含まれていたので数千万円となっていました。
ロープ式にすべてを入れ替えなくても油圧式のままで交換必要な油圧ユニット関係と制御盤機器を交換するだけならアスベスト工事まで必要ないのと工事期間も数か月要するところを10日間で完了、何よりも工事コストがそれにより１/3以下に抑える事ができる事を提案し、管理組合内でその方向性で合意形成、メーカー系現保守会社との工事契約を白紙撤回してもらい、保守契約も独立系保守会社に切替えて３年後の修繕積立金確保できた段階で油圧制御リニューアル工事を実施し保守契約仕様の点検回数を減らす事と遠隔監視機能付き契約で月額料金も低く抑える事ができました。
築５０年を越えたマンションともなると外壁、玄関ドア、屋上防水等の劣化が進んでいて時期が重なると組合会計が破綻してしまうところ、工事時期を調整し大幅なコスト削減によって管理組合様に貢献する事ができました。
相談事例について詳しい内容は「【相談事例】油圧エレベーターのリニューアル工事」をご覧ください。
団地型マンションエレベーターリニューアルのコンサル提案
築５４年ロープ式エレベーターが4台、2か所に分かれて2台並列の管理組合理事長様から『リニューアル工事検討しているが、これからの進め方等全般的な事含めて、コンサルティングによってどういった提案ができるのか相談にのってほしい』と依頼がありました。
築年数からいろんな修繕工事を実施しながら検討していかなくてはならない。ようやく外壁、屋上防水、共用部内壁工事が間もなく完了で、次は外構廻りかエレベーター改修する予定だが、保守委託先の某大手メーカー系保守会社の見積が高額であり比較検討しようと他メーカーに見積依頼したが断られた。このまま現在委託先保守会社でしか検討の余地はないのか？といった内容からヒアリングや現地調査をして、理事長含めた修繕委員会でプレゼンテーション説明会を実施いたしました。
- 大手メーカー以外の独立系保守会社でリニューアル工事見積取得は可能
- 保守点検報告書からリニューアル工事と合わせて検討が必要な建築工事必要性について指摘
- 新規安全付加装置設置について説明、必要性について推奨提案
- 自転車の利用状況運用面から専用運転機能付与の推奨提案
- 身障者仕様の機能説明、必要性について新規設置提案
- エレベーター耐震基準について説明、推奨提案
- 工事仕様によっての行政への申請手続きについての解説、説明
- 非常時連絡装置インターホンについての安全性向上提案
- リニューアル工事後の保守契約内容見直しについての提案
その他についても現場に即した最適な提案内容だったと高評価を得ました。
エレベーターリニューアル検討がきっかけで管理会社リプレイスに
築２８年のある管理組合の修繕委員の方からの問い合わせで、『1年後には部品供給終了の対象機種なのでリニューアル工事を検討しなくてはならないと管理会社から報告受けているがエレベーター保守は管理会社元請けで下請けのメーカー系保守会社でありその1社しか見積を取らず他社比較検討してくれない。おそらく高いと思われるが相見積もり取得して比較検討したいが具体的にどうすればいいか相談にのってほしい』と依頼を受けました。
ヒアリングを重ねていくとエレベーターの件以外にもその他設備の修繕工事の発注金額や報告の対応が遅かったり、質問の回答が曖昧な内容や無回答だったりと以前から理事会で問題になっていた様子なので日頃お付き合いのある管理会社に相談し、理事長と引き合わせしたところリプレイス（管理会社変更）となり、エレベーターリニューアル工事検討スタートとなりました。
エレベーター専門なので建物全般管理の問題まで対応できるのか？とためらいもあったが、マンション管理士の資格も持ち合わせていたので管理会社との連携もよく、スムーズにリプレイスできたと好評いただきました。
油圧エレベーターリニューアルについて修繕委員会の御依頼で説明会実施
築２５年の油圧エレベーターについて管理組合修繕委員長からの問い合わせで、『大手メーカー系保守会社より3年後に部品供給終了するのでロープ式に撤去新設して入替する提案を受けている。油圧式エレベーターは将来無くなっていくので専用機械室のいらないロープ式マシンルームレス型なら最新基準の仕様となり安全性、利便性もあがる。世間一般では油圧式エレベーターは時代遅れとなって無くなっていくからこの機会に入れ替えるのが妥当だと案内を受けているが本当にそうなのか？』についてコンサルタントとして見解を理事会、修繕委員会のメンバーに解説、説明してほしいと依頼を受けました。
理事役員、修繕委員と数名の住民の方も参加され住戸数の割に多い参加者となり皆様関心、意識を高く持たれていると感じました。
- 過去１０年の全国油圧エレベーターの設置台数の推移
- ロープ式、油圧式 駆動方式の比較
- ロープ式、油圧式のメリットとデメリット
- 油圧式エレベーターの近況
- 油圧式エレベーター制御リニューアル工事内容
- ロープ式マシンルームレス型 撤去新設工事内容
- 各工程について
- 既存不適格について
以上の項目について解説、説明したところかなり深い質問も多数あり高いレベルまでご理解いただけた感触でした。
結果、油圧式で制御リニューアル工事を検討する事になったと報告いただき具体的検討段階に向けて準備されています。
これらは今までエレベーターマネージメントのサービスをご利用いただきましたお客様のごく一部の事例です。他にも規模の大小を含めて様々なケースでエレベーターの課題を解決してしてきています。
ごあいさつ
森 匠将
エレベーターコンサルタント
コンサルタント紹介はこちらから
私は今から18年前の日本中を震撼させたエレベーター事故の渦中だったシンドラーエレベーター社に20年勤務していました。事故発生当時は新設営業部に所属していて取引先の建設会社、設計事務所、デベロッパーから矢のような状況説明の呼び出しや受注物件のキャンセル、引渡し後の現場エレベーターに常駐待機要請の対応が連日連夜続きました。
国土交通省から度重なる緊急点検、矢継ぎ早に報告：見解書提出命令等とシンドラー製エレベーター所有者、利用者から不安、謝罪要求、補償請求等日中は電話回線が常にいっぱいの状態でした。やがて3か月程すると批正憔悴した会社の仲間達は退職していき、気が付けば私が国内シンドラー社で最後の新設営業員でした。
それから、大阪で保守営業部に配属となり保守保全に関する部品交換提案営業を５年間経験しましたが、その間に2回目の事故が発生し前回同様のパニック的な職場環境となり緊急住民説明会等に呼ばれての対応がしばらく続きました。
この時点で自分の中の大きな糸のような物がプッツリと切れた事を未だに覚えています。
“絶対的に保守保全を怠ればエレベーターは危険な乗り物になってしまう”
それから、二度とこのような事故がおこらないようにする為には広くエレベーターの事について経験、学習しなければいけないと考え、国内全メーカーを扱う当時独立系保守会社最大手だったエス・イー・シーエレベーター社に転職し、新規保守契約獲得活動やリニューアル工事受注活動の傍らマンション管理士や賃貸不動産経営管理士の資格取得する事ができたので昨年、ようやくエレベーター専門コンサルタントとして独立起業しました。
あれからエレベーターの安全に対する意識が大きく変わったのは間違いありませんが、世間一般ではエレベーターに関する情報が少ないのでどうすればいいのか分かりません。
そこに、大手メーカーは安全性維持を掲げて古い機種を新しく一式交換する事で古い機種の部品の製造を停止する大義名分の下、リニューアル市場を形成させました。
私は皆様の安全でより良いエレベーター保全継続の為に専門知識を用いて、ベストな保守会社のサービス、製品を選択する手助けをしたいのです。
エレベーターの安全に対する拘りや思いには自信を持っていますので、ぜひ安心して私にご相談ください。
専門コンサルタントにご相談を
1５年ほど前まではエレベーターで大きな改修工事が必要になるなんて皆さん考えたことも無かったかと思います。
メーカーが保守部品を製造しなくなる・・・人が乗るエレベーターが故障しても修理できない、閉じ込められてしまう可能性がある、最悪のケースでは大きな人身事故となれば社会的にも大きな代償、責任問題となります。安全に保守管理を継続維持するには部品が無くなる前にリニューアル工事を実施して問題解決、安心したいですよね。
エレベーターを取り巻く関係者として、賃貸マンションでは所有者、管理者、不特定多数の利用者、管理会社がいます。
分譲マンションでは、所有者である各区分所有者、その管理代表を順番に担う管理組合役員、その代表の管理組合理事長、修繕委員、不特定多数の利用者と管理会社になります。
その時の立場の方達でエレベーター保全管理をどうしていくか選択、判断しなくてはならないのに、選択肢がない、選択基準がない、エレベーターのどこをどう改修すればいいのか分からない、高いのか安いのか分からないのに判断しなければならないが相談する術がない、説明を聞いても専門用語が多くて理解できない・・・
日本全国でエレベーターに関する本当にたくさんの方の悩みのお問い合わせを受けてきました。大部分についてはご満足いただけるように対処、対応できたと思いますが業者として当事者の関係上であったり、会社組織としてある問い合わせには回答出来なかったりする事もありましたが、そういった本当に困っている方や、それに気づいていない方へのサポートが一番大事だったりするのではと今では強く感じています。
エレベーターは通常通り動いていれば特に何も感じる事はないでしょう。それが突然不具合が起こり、動かない、使えない、修理したがすぐにまた故障したとなれば関係する多くの人達の印象は一変するのです。
私はこういった多くの不具合を抱えたエレベーターを数々見てきましたし、関係する方々と接していました。その中には人生そのものが転落してしまった人とその家族にまで不幸が派生してしまう姿を目の当たりにした事もありました。どうかこの経験を皆様のエレベーターがそうならないよう、未然に防ぐ唯一の有効な手段として役に立ちたいのです。
どんな些細な事でもまずはお問い合わせをください。状況についてお話ください。
解決できる方法を一緒に探していきましょう。
