ある賃貸マンションオーナーのエレベーターリニューアル検討事例
大阪市内の築30年、戸数50戸前後のある賃貸マンションを2物件所有されている事例です。
同じ築年数のマンションで7階建てと10階建て、エレベーターはそれぞれ1基あるのですが、それぞれ油圧式とロープ式が設置されていてどちらもメーカーの部品供給終了機種で、最近油圧式エレベーターの乗場の階床が表示されない不具合が発生し、交換するのに1か所10万円程の見積が提示されてたので、これをきっかけにリニューアル工事を実施しようと決断されました。
元々、保守契約は独立系保守会社に委託していたので、そこからリニューアル工事見積もりをこの際、2物件依頼され、まとめて商談する事からコスト削減を一番の目的として数社相見積もりを取得され、当初契約していた保守会社の2台で制御盤、油圧ユニット、巻上機込みの提示金額約￥15,000,000-を新規保守会社提示約￥12.000,000-に発注され、保守契約も2割程度の減額となり、リニューアル工事と保守ランニングコストの減額を達成されたそうです。
おそらく、油圧式エレベーターは￥7,000,000－前後、ロープ式エレベーターは￥5,000,000-前後の内訳と思われます。
同じ独立系保守会社間での価格競争となり、2台纏めての商談という事が大きく影響したと思われます。
この話は昨年末の出来事でした。
別の賃貸マンションオーナーの事例ですが、同じく大阪市内に築25年～40年で7、8階建て戸数はそれぞれ30戸程度ですが、4棟所有され今回一番築浅の23年のマンションのエレベーターが部品供給終了の案内がメーカーからあり、リニューアルの提案を受けました。
見積金額はロープ式エレベーター、制御盤のみの更新で1台約￥7,000,000-の提示。数年前に別の3棟のエレベーターをメーカーでリニューアル工事を発注していて、ロープ式エレベーター 制御盤のみ更新1台￥3,000,000-だったのに、今回はなぜ1台で同じメーカーからの見積で倍以上するのか？と相談されたのですが、この機種だけ同じロープ式でも、最新構造のマシンルームレス型エレベーターであり、メーカー以外の独立系保守会社ではこの機種のリニューアル見積対応可能の会社が数社しかない状況で、価格はその見積可能な独立系会社でも600万円を少し切った程度の市場相場になっているのです。
そこに追い打ちをかけるように、数年前にリニューアル工事実施済みの3台のロープ交換の見積提案もなされ、エレベーターの修繕費用でこの数年で数百万～一千万円以上を支出しなければならない状況となり、賃貸マンション経営の厳しさ、難しさが浮き出た様相でした。
マンション保全管理、賃貸経営の直面するこれからの課題、問題
築20年を超えた賃貸マンション経営は非常に厳しい舵取りが求められます。
あらゆる、建築資材が高騰し、人件費も相当上昇しています。かと言って、家賃をその分増額なんて、そう簡単にはいきませんし、築20年を超えるとあらゆる設備の経年劣化による修繕費用が必要になってきます。エレベーターリニューアルはその大きな割合にあてはまるのですが、30年、40年となってくると、2回目の大規模修繕工事となる屋上防水、外壁補修、鉄部塗装や給排水設備、機械式駐車設備と大きな支出がどんどん増えて経営を圧迫するのです。
以前はこの程度の金額でいけていたから、今回もこれくらいで・・・・というのは、今後は通用しないと思った方が賢明と言えます。
そうなってくると、現在の管理、修繕について抜本的に見直し、改革をせざる得ない状況で、いかに今まで通り、それ以上に管理の質、信頼できる工事業者を低コストで捜索、調達できるか？なかなか、個人では限界があるのではないでしょうか？
エレベーター部品納期長期化、深刻な人材不足、部品供給期間の短期間化
今までは、過去からの付き合いで取引を継続していれば賃貸マンション経営で大きな経営の浮き沈みはありませんでしたが、建築資材が高騰してるはずの新築賃貸マンションでも、従来相場の家賃を設定するので、どうしても比較される中古マンションは不利になり、新規入居率が低下してしまいます。
25年～30年経過のエレベーターは必ず、部品供給がストップするのでリニューアル工事をこの時期に検討しなければなりません。
この築年代のエレベーターが実は一番日本で多く、全国的にリニューアル工事が逼迫している要因となっているのに、部品長納期化、人材不足、それと、どうしてなのか、メーカーが発表する部品供給期限が最近、20年そこそこで公表される、大きな矛盾となっている状況で、一般の消費者や管理会社の担当者でも、対応する事はこれからに関し、難しい状況となっています。
今までの慣例、常識より、専門家を上手く利用し活路を見出す。
エレベーターマネージメントは、当初分譲マンション管理組合様を対象に、エレベーターという専門的分野に特化したコンサルタント事業を大きな金額を伴うリニューアル工事をいかに、管理組合様目線で安全性、価格、品質を高いレベルで透明性をもった検討の手伝いが出来る存在となるべく発足しましたが、最近は賃貸マンションの個人オーナー様からのお問い合わせが急増していています。
マンションのエレベーターについての相談はどなたでもお気軽に下記お問い合わせフォームまでお寄せください。
