エレベーターマネージメントは自主管理の管理組合様を応援します。
弊社のホームページ事例集に自主管理の管理組合様から、エレベーターリニューアル工事を受注、完了引渡した実績の紹介を掲載しています。↓
エレベーター改修・保守管理の提案 事例集 | エレベーターマネージメント
国内で自主管理のマンションは少数派ですが、偶々なのか自主管理の管理組合様のエレベーターリニューアルに携わる事が今までで、3件あり1件がつい最近、ご相談を受けて現在進行中です。
いずれも築年数は２５年～３０年の戸数４０戸以下の、中小規模マンションになります。その内の２件は１４戸以下の小規模で特にエレベーターの改修工事に於ける修繕積立金の負担割合が大きいのです。
築年数から察するように居住者の高齢化が進行していて、理事の担い手不足が深刻な問題となっています。
その自主管理の管理組合は、国土交通省が発行する長期修繕計画ガイドライン掲載の計画表の様式に則ったものではなく、独自の計画表で作成されていて、その大枠の計画表に則ってを自分たちで修繕工事を実施されていました。
その折、エレベーター改修工事と大規模修繕工事がほぼ同時期に被っていてどちらを優先すればよいのか？といった内容の相談を先日、理事長から受けました。
早期での専門家への相談と現場調査：劣化診断
初回の現場調査とヒアリング、簡単な提案書作成、提示までは近畿圏であれば無料で提供しています。
エレベーターリニューアルの現地調査でお願いしているのが、普段施錠しているエレベーター専用の機械室扉の開錠、入室です。入室に必要な扉の鍵は、一般的には管理人室で保管管理されていますが、自主管理では恐らく理事長が代々、共用部の鍵一式の保管管理を引き継がれていると思いますので、確認をお願いしています。
屋上に機械室がある場合は屋上階段の手前の扉の鍵も必要となります。
合わせて、エレベーター保守会社が点検後に作成している点検報告書の直近1か月と、行政に1年に1回報告提出している定期検査報告書1式の閲覧提供もお願いしています。これで、エレベーターのリニューアル工事の概算見積金額は算出できます。
現場状況とヒアリングの内容から、概算金額とリニューアル提案書を作成するので、理事会での説明機会をいただければ、理事の皆様にもエレベーターの大体の構造、リニューアル工事の必要性、ざっくりとした見積仕様内容はご理解いただけると思います。
今回は、数年前に一度保守会社からリニューアル見積書は受領していて、その金額が長期修繕計画に記載されていました。
当時の見積書まで確認できませんでしたが、現在の価格高騰している状況から、１．３～１．５倍程度の値上がりした金額が現在の実勢価格と推察されます。
エレベーターに限られた話でないのですが、今すべての建築資材の予算計画見積が算出しにくくなっている状況があります。
月単位で価格がどんどん上昇しているので見積有効期限が1か月と記載された見積書は、基本的には1か月を超えて発注しようとすると、見積期限切れとされて再見積書が出され、例えば1割増の再見積金額が提示されたりするケースが増えています。ですので、長期修繕計画上の見積取得に関しては見積を避ける業者が増えてきている状況がみられるのです。
エレベーターマネージメントでは過去の実績から、想定値での概算見積金額が可能ですのでその点では問題はありません。
問題は大規模修繕工事の劣化診断ですが、よくあるケースが2回目の大規模修繕工事の計画実施時期とエレベーターリニューアル工事の時期が、ほぼ同時期と重なってしまい、どちらを優先するか思案されるのですが、エレベーターの保守部品供給の供給終了時期と外壁、屋上防水の劣化の具合により判断する事になります。
こういった事を受けて、この度、大規模修繕工事専門の修繕設計コンサルタント会社とタイアップし、長期修繕計画書の作成や見直し業務も紹介対応する事ができるようになりましたので、エレベーターリニューアル工事と大規模修繕工事を合わせてのご相談をお待ちしています。
大規模修繕工事の検討の第一歩は長期修繕計画の劣化診断になりますが、費用面含め詳細は修繕設計コンサルタント会社と相談しながら進めていく事となりますのでご了承ください。
外部管理者：第3者管理の活用検討
昨年あたりから、理事の成り手不足解消を目的とした外部専門家活用のパターンとして、国土交通省が管理者：理事長、理事を外部の専門家に業務委託させて管理組合を運営させていく動きがでています。
従来からの管理組合理事会管理方式に対して、第3者管理方式と言われていますが、新築マンションと築年数30年以上の高経年マンションの採用が多いといった話を聞きました。新築マンションについては、デベロッパー系管理会社が分譲時に規約に盛り込んで販売しているので、第3者管理採用マンション全体の30％を占めているとか。その次に多いのが築年数30年以上の高経年マンションですが、こちらは、国交省の思惑通り入居者の高齢化により理事役員の担い手不足から新築マンションとほぼ同じ割合の30％くらいらしいです。
但し、注意確認するべきところとして、その外部管理者がそのマンションの管理を委託させている管理会社か、その系列会社の場合です。そこのマンションを委託している管理会社は第3者というよりは当事者に近い関係から、管理組合の利益に相反する事柄が問題となり、来年くらいにそういった事を抑制、防止する改正案が施行される見通しなので、もし時間的猶予があるならば来年以降にその施行内容を見てから判断する事をお勧めします。
以前に投稿した自主管理についてのブログ↓
自主管理でエレベーターリニューアル工事を検討しようとされる方へ – ブログ | エレベーターマネージメント
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